Дарування будинку або квартири: основні етапи нотаріального оформлення

Передати квартиру чи будинок рідним — справа звична. Так роблять тисячі українських родин: старше покоління переписує нерухомість на дітей або онуків, подружжя переоформлює майно між собою. Але «звична» не означає «проста». Одного бажання сторін тут замало — потрібен чіткий порядок дій і повний пакет документів. Саме тому угоду оформлюють через нотаріуса: приватний нотаріус перевіряє юридичну чистоту об’єкта, встановлює дієздатність учасників і надає договору законну силу.

Які документи потрібні і що перевіряє нотаріус перед підписанням

Підготовка документів — найдовший етап. Від того, наскільки повним виявиться пакет, залежить, чи пройде угода в намічений день або відкладеться на невизначений термін.

Дарувальник збирає:

правовстановлюючий документ — те, на підставі чого виникло право власності: договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину, рішення суду тощо;
технічний паспорт — має відповідати фактичному стану об’єкта. Якщо в квартирі робили перепланування без дозволів, паспорт не збігатиметься з реальністю, і нотаріус це побачить;
довідку про зареєстрованих осіб або витяг з реєстру територіальної громади;
паспорт та ідентифікаційний код.

Обдарований надає паспорт і код. Якщо обдарований — неповнолітня дитина, на угоді мають бути присутні обоє батьків або законні представники з відповідними документами.

Паралельно нотаріус робить власні перевірки. Насамперед — Державний реєстр речових прав: чи немає на об’єкті арешту, іпотеки або заборони на відчуження. Далі — дієздатність дарувальника. Угода, підписана людиною, яку суд визнав недієздатною, згодом може бути скасована — і майно повернеться назад. Якщо нерухомість придбана в шлюбі, знадобиться письмова нотаріальна згода другого з подружжя. Без неї реєстрацію просто не проведуть.

Про перепланування варто сказати окремо. Якщо стіну знесли, а дозволу не отримали — технічний паспорт і фактичний стан квартири розійдуться. Нотаріус угоду не посвідчить. Легалізовувати зміни доведеться до оформлення дарування, а не паралельно з ним.

Як відбувається підписання договору і реєстрація права власності

Коли документи зібрані, нотаріус складає проєкт договору. Перед підписанням його варто уважно прочитати — що саме передається, на яких умовах, хто несе витрати. Це не формальність.

Тут є один принциповий момент. Дарування — угода безоплатна. Щойно в тексті договору з’являється будь-яка умова про гроші, послугу чи зустрічне майно — юридично це вже не дарування. Суд може перекваліфікувати таку угоду, і наслідки для обох сторін будуть неприємними.

Підписують договір особисто, у присутності нотаріуса. Якщо хтось зі сторін не може з’явитися — можна направити представника з нотаріально посвідченою довіреністю. Але це окремий документ, який теж потребує часу на підготовку.

Після підписання нотаріус вносить запис до Державного реєстру речових прав. Саме цей момент — реєстрація, а не підпис під договором — є точкою, коли право власності офіційно переходить до обдарованого. Витяг із реєстру підтверджує завершення угоди.

Податки при даруванні: хто платить і скільки

Розмір податкового навантаження залежить від одного ключового фактора — ступеня споріднення між сторонами.

Батьки, діти, чоловік або дружина — це перший ступінь споріднення за українським законодавством. Дарування між ними не оподатковується: ні ПДФО, ні військового збору. Саме через це дарування і є зручним способом передачі майна всередині сім’ї.

Брати, сестри, племінники, хрещені, партнери поза шлюбом, друзі — всі, хто не входить до першого ступеня, сплачують 5% ПДФО плюс 1,5% військового збору від вартості майна. Разом — 6,5%, і це витрати обдарованого.

Нерезиденти — окрема категорія. Якщо обдарований не є резидентом України, ставка ПДФО зростає до 18% незалежно від родинних зв’язків. Плюс ті ж 1,5% військового збору.

Базою для розрахунку є оціночна вартість — офіційний звіт сертифікованого оцінювача. Не сума, яку сторони вписали б самостійно, а незалежна оцінка. Нотаріус не оформить угоду без цього документа.

І останнє: дарувальник у цій схемі нічого не платить — він нічого не отримує, тому й оподатковувати нема чого. Усі витрати на податок несе той, хто приймає майно у дар.